Новостройки исчезают с рынка быстрее, чем строители успевают заливать новые фундаменты. Квартиры на стадии котлована сегодня редкость, а доля почти готовых объектов растет, словно горожане устали ждать и выбирают «вот-прям-сейчас». Цены тем временем продолжают подниматься — за один только квартал квадратный метр подорожал еще на 7 %, а за год — почти на 17 %. На фоне падения числа доступных лотов и отсутствия новых запусков складывается впечатление, что рынок в Новой Москве входит в фазу «контролируемого дефицита». Что происходит с первичным жильем, почему бюджетных квартир становится меньше, а сделки с ипотекой теряют долю — в этих вопросах разбиралась редакция DECORNEWS.ru на основе данных компании «Мериум».

По итогам III квартала 2025 года на первичном рынке новостроек Новая Москва объём предложения сократился на 10% в квартальном сравнении. Средневзвешенная цена «квадрата» составила 290 640 руб. (+7% за квартал, +17% за год). Было заключено 5 600 договора долевого участия (ДДУ) (+7% кв/кв, ­2% год к году). Согласно данным компании «Мериум», на экспозиции находилось 15 600 лотов в 49 проектах (–10% кв/кв, –22% год к году). Из них квартиры — 15,2 тыс. (–10% кв, –21% год), апартаменты — 0,3 тыс. (+9% кв, –46% год). В III квартале не стартовал ни один новый проект.

Эта картина подтверждается и в более широком масштабе Москвы: аналитики отмечают, что предложение первичных новостроек входит в фазу «управляемого дефицита», а цены продолжают рост.

Подписывайтесь на DECORNEWS.ru, получайте новости индустрии и афишу интересных событиях

Фото freepik

Сдвиг готовности объектов: доминируют поздние стадии

Структура предложения по стадиям готовности показывает отчётливый сдвиг:

Стадия монтажа этажей — 50,6% лотов (–4,2 п.п. за квартал, –11,7 п.п. за год) Стадия отделки — 25,4% (+8,9 п.п. за квартал, +11,7 п.п. за год) Стадия котлована — 13,8% (–5,3 п.п. за квартал)

То есть доля самых «ранних» проектов падает, растёт доля тех, где строительство уже активно или близко к сдаче. Это может означать, что покупатели всё чаще вынуждены выбирать из готовящихся объектов, а не рисковать с новыми запусками.

А вы знаете, как джентрификация меняет социальный состав населения?

Типология жилья и отделка: что предлагают покупателям

По комнатности предложения: выросла доля однокомнатных до 41,6% (+1 п.п.), трёхкомнатных до 12,1% (+0,7 п.п.); доля студий сократилась до 16,1% (–1,1 п.п.), двушек до 29,1% (–0,6 п.п.).

По типу отделки: доля объектов с white-box (предчистовая отделка) сократилась до 10,3% (–4,2 п.п.), рост форматов с чистовой отделкой до 35,1% (+2,8 п.п.), без отделки — 54,6% (+1,4 п.п.).

Это говорит об изменении предпочтений: меньше студий и сырой отделки, больше квартир с полноценной отделкой и большим количеством комнат.

Цены по типам: квартиры vs апартаменты

Средневзвешенная цена предложения в Новой Москве:

Квартиры — 290 560 руб./м² (+7% кв, +17% год) Апартаменты — 295 120 руб./м² (+22% кв, +17% год)

Хотя апартаменты дорогие — и растут быстрее за квартал (+22%) — их доля небольшая, и годовой спад (–46% год к году по числу лотов) показывает, что формат становится более нишевым.

Вам будет интересно 6 главных мотиваций и стратегий региональных покупателей новостроек в Москве

Стоимость и бюджет: кто сейчас покупает?

В III квартале доля бюджетных вариантов до 10 млн руб. сократилась на 5 п.п. до 23%.
Рассмотрим детали по типологии и цене:

Ипотека: доля сделок с привлечением ипотечного кредита — 71% (–1 п.п. за квартал, –7 п.п. за год).

По данным сервиса Novostroy-M, для первичного рынка в российских городах-миллионниках за 2025 год характерны: снижение средней площади квартир (на ~4 м² год к году), рост доли студий и компактных форматов. Согласно данным Единого ресурса Застройщиков, во II квартале 2025 года в Новомосковский административный округ (часть Новой Москвы) средняя цена «квадрата» достигла 289 тыс. руб. (+6,3% к I кварталу) — что подтверждает, что рост цен здесь идёт активнее, чем в среднепо-городу. По данным ТАСС на московском рынке первичного жилья отмечается дефицит массового предложения: в «старой» Москве доля массовых новостроек (эконом- и комфорт-класса) в октябре 2025 года сократилась до 30% — минимум за всю историю наблюдений.

Эти данные подтверждают тенденцию: предложение сокращается, цены растут, особенно за счёт изменения структуры предложений и смещения к более готовым проектам и крупным площадям.

А вы видели Итоги III квартала на первичном рынке высокобюджетного сегмента Москвы?

Итоговая динамика на рынке недвижимости Новой Москвы

Сокращение предложений на 10% за квартал и –22% год к году говорит о том, что покупатели сталкиваются с выбором — либо более дорогие или более поздние объекты.

Рост средней цены на 17% год к году и +7% за квартал показывает, что регион становится дороже.

Сдвиг в сторону стадий более готового строительства снижает риск для покупателя, но и уменьшает выбор стартовых проектов.

Увеличение доли однокомнатных и трёхкомнатных квартир, уменьшение студий и «двушек» может указывать на изменение спроса: либо больше семей, либо ожидания роста цен и желание более универсального жилья.

Доля ипотечных сделок на уровне ~71% говорит о том, что финансовые условия для покупателей остаются значимыми, но снижение год к году на 7 п.п. может сигнализировать о некотором охлаждении или повышении осторожности.

Бюджетные варианты до 10 млн руб. уже составляют лишь 23% предложения — выбор доступного жилья становится меньше.